Vorig jaar stond bij ruim 14 procent van alle hypotheeknemers de hypotheek onder water, zo blijkt uit
recent onderzoek in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH).
Dat komt neer op 517.000 woningbezitters. Als zij hun huis hadden verkocht, zouden zij een gezamenlijke restschuld hebben van ruim 15 miljard euro: gemiddeld 30.000 euro per huishouden.
Jongeren getroffen door daling huizenprijs
Vooral jongeren tot 35 jaar, worden hierdoor getroffen: bij hen kampt maar liefst 38 procent met een potentiële restschuld. Veel jongeren hebben hun huis op de top van de markt gekocht en worden nu het hardst geraakt door de prijsdalingen op de woningmarkt.
Daarnaast hebben ze relatief hoge hypotheken ten opzichte van hun inkomen, nog nauwelijks afgelost en nog weinig of niets gespaard. Zij hebben als ze gaan scheiden of werkloos worden en hun huis moeten verkopen, meteen een enorm probleem.
Heb je een restschuld, dan is er vaak niet veel aan de hand zolang je in je huis blijft wonen en elke maand keurig de hypotheeklasten betaalt. Maar als je van plan bent te verhuizen naar een duurdere woning, kan die restschuld als een molensteen om je nek komen te hangen.
Restschuld bij verkoop woning
Volgens hun eigen gedragscode mogen banken een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek, mits het inkomen van de klant zo'n hogere schuld toelaat. Ze zijn hiertoe echter niet verplicht. En daarin schuilt een probleem, want in de praktijk zijn banken er niet happig op, meldt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis desgevraagd. "De restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek is heel moeilijk en voor veel mensen onmogelijk."
Het hangt volgens hem wel af van de situatie. Als je goedkoper gaat wonen en de prijs van het nieuwe huis goed bij je inkomen past, zullen banken zich soepeler opstellen dan wanneer je met een forse restschuld verhuist naar een duurdere woning. Ook zal de bank zich welwillender opstellen als je geen tophypotheek neemt, maar een deel zelf financiert. Verder krijgt een goede klant vaak meer voor elkaar dan een onbekende die met een probleem aanklopt.
Maar de kern blijft dat banken terughoudend zijn. "Nederlandse banken krijgen over de grens kritiek dat ze meer lenen dan de woningwaarde", zegt Hans André de la Porte. "Er is vrijwel geen land in de wereld waar banken dat doen. In Duitsland bijvoorbeeld financieren banken maximaal 80 procent van de woningwaarde. De rest moeten woningbezitters zelf betalen."
Dat Nederlandse huishoudens meer konden lenen dan de woningwaarde was jarenlang geen probleem, want de huizenprijzen zaten in de lift. Maar nu de prijzen dalen, verandert de situatie, met als gevolg dat een half miljoen hypotheken onder water staat.
Banken terughoudend
Een restschuld meefinancieren verzwakt de balans van de bank, meent Hans André de la Porte. "Als een bank twee ton uitleent voor een hypotheek, moet zij één ton aan eigen middelen, zoals spaargeld, op de balans hebben staan. De rest moet de bank op de kapitaalmarkt lenen. De rentetarieven variëren per bank. Banken die veel hypotheken uitzetten die de woningwaarde overtreft, zijn een hogere rente verschuldigd."
Dat banken zich zo terughoudend opstellen is de VEH een doorn in het oog. "Banken hebben in het verleden die hypotheken verstrekt, maar leggen het probleem nu neer bij de consument, terwijl ze wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben."
Aftrek hypotheekrente
Als je geluk hebt en de bank bereid is jouw restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek, moet je je wel realiseren dat de rente over die restschuld niet aftrekbaar is in box 1 van de inkomstenbelasting. Je mag de restschuld wel in mindering brengen op je vermogen in box 3.
Heb je nog spaargeld, dan is het verstandig dat in te zetten om de restschuld af te betalen. De rente die je over de restschuld moet betalen is waarschijnlijk een stuk hoger dan de rente die je op een spaarrekening krijgt.
NHG-hypotheek
Voor huizenbezitters met een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is er een goed vangnet
als zij de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen, vanwege ontslag, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of de dood van hun partner. Als ze hun huis noodgedwongen moeten verkopen en met een restschuld achterblijven, kan deze onder voorwaarden worden kwijtgescholden.
Zelf sparen
Heb je geen woning met NHG, of is er geen sprake van een noodsituatie, dan rest niet veel meer dan voorlopig in je huis te blijven wonen en zelf extra te gaan sparen of beleggen om de restschuld te kunnen aflossen. Je betaalt over dit potje wel jaarlijks 1,2 procent belasting. Er bestaan ook fiscaal vriendelijke methodes, zoals bankspaarproducten.
Is je huis minder waard dan de hypotheek die erop rust, dan loop je wel het risico op een renteopslag als de rentevaste periode afloopt.
Een andere optie om de restschuld terug te dringen is extra aflossen. Je loopt dan wel renteaftrek mis. Houd verder het maximale bedrag in de gaten dat je van de bank mag aflossen. Anders kun je worden geconfronteerd met een boeterente.
Annuïteitenhypotheek
In het vijfpartijenakkoord wordt de aflossingsvrije hypotheek aan banden gelegd. Als de plannen doorgaan, kunnen nieuwe hypotheeknemers vanaf 1 januari alleen nog hypotheekrente aftrekken als ze hun hypotheek in dertig jaar volledig aflossen, via een annuïteitenhypotheek.
Heb je al een hypotheek en verhuis je naar een andere woning, dan geldt voor het oorspronkelijke hypotheekbedrag het oude regime. De rente-aftrek op het aflossingsvrije deel blijft in takt. Maar voor het extra bedrag dat je leent - omdat je een hogere hypotheek afsluit - moet een annuïtaire aflossing worden ingebouwd. Dit leidt naar verloop van tijd tot een lastenverzwaring, omdat naar verloop van tijd steeds meer wordt afgelost en dus minder rente kan worden afgetrokken.